IMMOBILIENVERKAUF
HÄUFIG GESTELLTE FRAGEN ZUM
Ich möchte eventuell meine Immobilie verkaufen, weiß aber noch gar nicht wo ich anfangen soll. Was soll ich zuerst tun?
Der erste Schritt in Richtung “Immobilienverkauf”, egal ob dieser für dieses Jahr oder erst in drei Jahren geplant ist, ist in der Regel ein kostenloser und unverbindlicher Beratungs- und Marktwerteinschätzungstermin. In dem Termin können Sie zum einen alle Fragen stellen, die Sie auf dem Herzen haben, und zum anderen geben wir Ihnen eine erste Einschätzung mit welchem Verkaufspreis Sie vermutlich rechnen können bei einem Verkauf. Für die meisten Menschen ist dies die erstmal zentralste Frage. Darüber hinaus klären wir im Verlauf des Termins auch Fragen, wie welche Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen oder Modernisierungen sich noch lohnen, wie Sie sich auf den Verkauf vorbereiten, wie der Verkauf für Ihre Immobilie vermutlich ablaufen wird, wie lange der Verkauf vermutlich dauern wird, usw.
Unter [email protected] können Sie einen Termin vereinbaren.
Oder Sie rufen uns einfach an: 09126/28 73 28
Der Termin ist wirklich unverbindlich und kostenlos und für uns ist auch nicht wichtig, wann Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Da wir als Makler erst bei einem erfolgreichem Verkauf ganz zum Schluss unsere Bezahlung verdienen, würden wir uns natürlich freuen, wenn Sie im Falle der Entscheidung zum Verkauf Palmer Immobilien mit der Vermarktung beauftragen – dies ist aber keine Bedingung für den Erst-Beratungs-Termin.
In der Regel dauert der erste Beratungstermin zwischen 1 und 2 Stunden, je nachdem wie viele Fragen Sie haben. Je nach Immobilie können wir Ihnen häufig schon vor Ort eine erste Einschätzung geben.
Zurück im Büro berechnen wir Ihren Immobilienwert jedoch noch mal mit unterschiedlichen Programmen und Bewertungsverfahren. Je nach Komplexität der Bewertung können wir Ihnen nach 1 bis 3 Tagen in der Regel die konkrete Einschätzung mitteilen.
Wie läuft ein typischer Immobilienverkauf ab?
Bei Palmer Immobilien ist der erste Schritt ein kostenloser und unverbindlicher Kennenlern- bzw. Marktwerteinschätzungs-Termin. Sollten Sie sich für uns als den Makler der Wahl entscheiden, beauftragen Sie uns mit einem schriftlichen exklusiven Makleralleinauftrag, der in der Regel ca. 6 bis 9 Monate läuft. Im Rahmen der Beauftragung klären wir mit Ihnen gemeinsam die Angebots- und Preisstrategie. Danach folgt der Fototermin sowie die Unterlagenbeschaffung, Text- und die Exposé-Erstellung.
Wenn Sie als Eigentümer das Exposé freigegeben haben, starten wir in der Regel zunächst mit der Ansprache unserer Kundenkartei und kurz darauf mit der Vermarktung im offenen Angebot im Internet und in der Tageszeitung.
Jetzt ist der Zeitpunkt gekommen, an dem die ersten Besichtigungen stattfinden. Ist ein Interessent gefunden, der näheres Interesse an Ihrer Immobilie hat, findet häufig noch eine Zweit- und Dritt-Besichtigung statt, manchmal auch mit einem Bausachverständigen oder Architekten, den der Interessent separat beauftragt.
Ist der Interessent entschlossen Ihre Immobilie zu kaufen, fordern wir eine schriftliche Kaufabsichtserklärung und eine Finanzierungsbestätigung von ihm ein. Sollte dies alles zu unserer und Ihrer Zufriedenheit sein, beauftragen wir in Ihrem Namen und dem Namen des Interessenten den Notar. Der Notar fertigt den Kaufvertragsentwurf an und sendet diesen Ihnen, dem Kaufinteressenten und uns zur Prüfung zu. Sobald alle Fragen zum Kaufvertrag geklärt sind, wird ein Notartermin vereinbart, an dem der Vertrag geschlossen wird. Im Notarvertrag wird auch vereinbart wann die Immobilie übergeben wird und das Geld fließt.
Zum vereinbarten Übergabezeitpunkt treffen wir uns in der Regel noch mal in der Immobilie, lesen die Zählerstände ab und prüfen, ob die Immobilie im vereinbarten Übergabezustand ist. Sollte alles in Ordnung sein, werden die Schlüssel übergeben und Sie haben Ihre Immobilie erfolgreich verkauft. Zur Vorbereitung auf die Übergabe beraten wir in der Regel auch zu Themen wie Abmeldung Strom, Gas, Wasser etc.. Natürlich stehen wir Ihnen auch beratend beim Finden einer Anschluss-Immobilie zur Seite.
Wie lange dauert es bis meine Immobilie auf dem Markt angeboten wird, wenn ich Palmer Immobilen den Auftrag erteile?
Meistens benötigen wir ca. 1 bis 2 Wochen für die Exposé-Erstellung. Für die Fotos und die Fotobearbeitung rechnen wir intern mit ca. zwei Arbeitstagen, hinzu kommt die Zeit für die vollständige Unterlagenbeschaffung (Bauamt, Grundbuchamt, Flurkarte, Baulastenverzeichnis, etc.), die Texterstellung sowie die eigentliche Erstellung des Exposé-Dokuments. Da wir das Exposé, nicht automatisch erstellen, wie die meisten anderen Makler mit einem Klick aus dem Computerprogramm, brauchen wir für die Erstellung das Exposé ca. 1 Tag länger als andere Kollegen. Dafür ist unser Exposé genau und mit Liebe gemacht. Hinzu kommen ein oder zwei Korrektur-Zyklen mit Ihnen als Eigentümer, bevor wir dann in die Vermarktung starten.
Wie läuft eine Besichtigung bei Palmer Immobilien ab?
Im ersten Schritt, wenn die Immobilie von Ihnen bewohnt wird, sprechen wir generelle Terminmöglichkeiten bzw. generell bevorzugte Tage und Uhrzeiten mit Ihnen als Eigentümer ab.
Wenn wir mit der Vermarktung gestartet sind und sich die ersten Interessenten nicht nur für ein Exposé sondern auch für eine Besichtigung interessieren, gilt es für uns herauszufinden, ob eine Besichtigung mit diesem lohnt und die Immobilie wirklich “passt”. Nichts ist ärgerlicher, als dass sich vor Ort innerhalb der ersten 5 Minuten einer Besichtigung herausstellt, dass eigentlich ein Zimmer fehlt, die Lage nicht passt oder der Interessent sich die Immobilie gar nicht leisten kann. Um den Interessenten entsprechend “auf den Zahn zu fühlen” telefonieren wir mit jedem persönlich und erfragen im persönlichen Gespräch Punkte wie Finanzierung, Hintergrund des Interesses, Suchkriterien und viele andere Dinge.
Die Besichtigung führen wir generell für Sie. Die Grundregel für uns bei der Besichtigung ist diese so zu führen, wie man einen Gast oder einen Freund durch das Haus führen würde: Wir starten im ansprechendsten Raum und enden in diesem. Einen Gast würden Sie auch nicht zuerst in den Keller oder auf den Dachboden bitten, sondern zuerst ins zentrale Wohnzimmer und von dort durch die Immobilie. Als Eigentümer müssen Sie nicht zwangsläufig dabei sein.
Wir machen außerdem generell KEINE “Massen-Besichtigungen”, das bedeutet wir besichtigen nicht mit mehreren Interessenten gleichzeitig. Allerdings takten wir Besichtigungstermine falls möglich gerne in relativ kurzen Zeitintervallen (z.B. 30 Minuten) hintereinander. Nicht immer ist dies möglich, jedoch hat die Vorgehensweis, wenn es möglich ist, psychologische Vorteile. “Warum” lesen Sie in der Antwort zu der Frage ”Wieso macht es Sinn Erst-Besichtigungen mit Kaufinteressenten in relativ kurzen Zeitintervallen (ca. 30 Minuten) hintereinander zu takten?”.
Warum ist es besser, wenn ich als Eigentümer nicht bei der ersten Besichtigung mit einem Kauf-Interessenten dabei bin?
Wir als Makler gehen professionell und neutral an eine Besichtigung heran. Ihnen als Eigentümer fällt es meist schwer, ohne eigene Emotionen die Besichtigung zu begleiten. Für den ersten Eindruck ist es jedoch wichtig, dass der Kaufinteressent, sich sein eigenes Leben in Ihrer Immobilie vorstellen kann. Dafür schaffen wir den Raum. Dass eine unabhängige dritte Person Ihre Immobilie zeigt ist insbesondere einer der großen Vorteile einen Makler zu beauftragen. Nur so geht es in der Besichtigung uneingeschränkt um die Immobilie und den anwesenden Interessenten. Außerdem kann der Interessent offen und ehrlich laut aussprechen, was er denkt und wie ihm die Immobilie gefällt – wertvolle Informationen für uns als Makler.
Wieso macht es Sinn Erst-Besichtigungen mit Kaufinteressenten, falls möglich, in relativ kurzen Zeitintervallen (ca. 30 Minuten) hintereinander zu takten?
Wir machen generell KEINE “Massen-Besichtigungen”, das bedeutet wir besichtigen nicht mit mehreren Interessenten gleichzeitig. Allerdings takten wir Besichtigungstermine falls möglich gerne in relativ kurzen Zeitintervallen (z.B. 30 Minuten) hintereinander. Zum einen, und dies ist der wichtigste Grund, möchten wir den psychologischen Effekt nutzen, dass der Interessent das Gefühl bekommt, dass er nicht der einzige ist, der sich für die Immobilie interessiert und die Immobilie begehrt ist. Am besten er begegnet hierzu zu Anfang oder zum Ende der Besichtigung noch einem anderen Interessenten. Die gesteigerte subjektive Begehrtheit der Immobilie soll sich dabei positiv auf den Entschluss zum Kauf und die Preisbereitschaft des Interessenten auswirken. Zum zweiten geht es im ersten Besichtigungstermin mit einem Interessenten eher darum einen ersten realen Eindruck von der Immobilie zu bekommen und zu prüfen, ob das Bauchgefühl stimmt und die Immobilie weiterhin in Frage kommt. Weniger geht es in der ersten Besichtigung zum Beispiel um technische Detailfragen. Für diese ist im Rahmen eines zweiten ausführlichen Besichtigungstermin ausreichend Zeit, falls die Immobilie näher in Frage kommt. Zum dritten spart die enge Taktung allen beteiligten Zeit. Nicht nur uns als Makler und dem Interessenten, weil die Besichtigung kurz hintereinander getaktet ist, sondern auch Ihnen als Eigentümer. Sie müssen sich nicht auf mehrere Termine an evtl. unterschiedlichen Tagen mit aufräumen und herrichten für die Besichtigung vorbereiten. Denn für den ersten realen vorort Eindruck möchte man ja doch seine Immobilie im besten Zustand vorzeigen.
Wie lange dauert ein durchschnittlicher Immobilienverkauf?
Den Zeitraum kann man nicht pauschalisieren, da jede Immobilie individuell ist und ihren eigenen Besonderheiten besitzt. Im durchschnittlichen Regelfall dauert ein Immobilienverkauf zurzeit ca. 3-6 Monate – es kann natürlich aber auch schneller gehen oder auch länger dauern. Dies hängt von unterschiedlichsten Faktoren ab. Da es für uns in der Regel nicht das Ziel ist die Immobilie möglichst schnell zu verkaufen, sondern den besten Preis zu erzielen, ist der angegebene Durchschnittszeitraum für eine durchschnittliche Immobilie aktuell der Erwartungswert.
Wie werde ich während des Verkaufs auf dem Laufenden gehalten?
Selbstverständlich werden Sie regelmäßig über den Status informiert: Nachfragesituation, Besichtigungen, Rückmeldungen, Absagegründe etc.. In der Regel halten wir bei einem Verkauf mit gesunder Nachfrage wöchentlich persönlichen Kontakt mit Ihnen.
Wer bezahlt den Notar und muss ich den Notarvertrag nochmals von einem anderen Notar oder Rechtsanwalt prüfen lassen?
In der Regel gehen alle davon aus, dass der Käufer den Notar bezahlt. Dies kann jedoch auch anders geregelt werden. Der Käufer entscheidet daher auch meistens, welcher Notar für die Beurkundung beauftragt wird, ganz nach dem Motto: “ Wer die Musik bezahlt, bestimmt sie auch.” Natürlich können Sie als Eigentümer trotzdem einen Wunsch oder eine Empfehlung aussprechen. Kosten für evtl. Löschungen im Grundbuch, die nur den Verkäufer betreffen (z.B. Grundschulden), werden dem Verkäufer berechnet.
In der Regel liegen die Kosten für die Beurkundung zwischen ca. 1 und 1,8 % vom beurkundeten Kaufpreis. Genauer nachrechnen können Sie die Notarkosten z.B. auf http://www.notarkostenrechner.com
Ein Notar ist ein unabhängiger Staatsdiener der nicht parteiisch sein darf und der Käufer und Verkäufer gleichermaßen schützen muss. Von daher ist es normalerweise nicht notwendig den Vertrag nochmal von einem anderen Notar oder Rechtsanwalt prüfen zu lassen. In der Regel berät der Notar Käufer und Verkäufer vor Notartermin auch noch mal telefonisch oder in einem separaten Termin. Häufig ist es auch so, dass viele Fragen noch im Notartermin selber geklärt werden. Trotz allem ist es natürlich legitim, wenn Ihnen eine weitere Prüfung von einer weiteren rechtsgelehrten Person ein besseres Bauchgefühl beim Verkauf gibt.